阿伦索的竞租理论指出，在商品经济下，由于价值规律和市场机制的作用，市中心的高地租、高地价地带必然属于承租能力最强的使用者从事能获取较高经济效益的商业，而对于土地区位条件不甚敏感的住宅、工业等其它行业用地则环绕着商业中心地带向城市外缘扩散，形成与城市的地价水平相适应的城市用地基本结构，即城市中心地带以商业用地为主，次中心地带以住宅用地为主，再次地带以工业为主，城乡结合带以农业用地为主。根据城市地籍统计资料，各级别商业、住宅、工业用地宗地面积比例，经标准化处理测算出商业、住宅、工业用地三类用地面积权重，根据三类用地的基准地价水平，采用面积加权求和方法，测算土地利用现状水平下的级别综合平均地价，测算结果见表2-9-12

表2-9-12  现状土地利用条件级别综合平均地价测算表

阿伦索的竞租理论指出的是较为理想模式下的城市用地结构，在现实生活中，城市用地总是相互交错在一起的。根据城市规划资料，各级别商业、住宅、工业用地规划用地面积比例，采用上述相同测算方法，测算规划条件下级别综合平均地价，测算结果见表2-9-13

表2-9-13规划土地利用条件级别综合平均地价测算表

 

因此，我们在确定级别综合基准地价时，既考虑了市区现实用地状况，也考虑了规划用地情况，兼顾理想城市的用地结构。一级地应以商服、金融、综合楼、住宅用地为主，二级地应以住宅、商业用地为主，三级地以市政公用设施用地、住宅用地为主，四级地以住宅、工业用地为主，五级地以工业用地为主。据此，我们通过定性分析确定了各级别综合基准地价，确定结果见表2-9-14.

表2-9-14 级别综合基准地价表