工业用地基准地价包括工业用地级别基准地价和工业用地区片基准地价。

一、工业用地基准地价的确定

我们利用土地市场交易资料（土地使用权出让，征地开发，国有企业改革中的土地使用权处置），采用算术平均法、样点地价与土地级别指数数学模型法、样点地价与土地定级单元总分值数学模型法及利用市场交易资料极差地价比例系数推算法和利用样点地价与土地级别指数模型级差地价比例系数推算法分别评估出市区工业用地各土地级别的平均地价。汇总算术平均法、样点地价和土地级别指数数学模型法、样点地价和土地定级单元总分值数学模型法与极差地价比例系数推算法测算结果，见表2-9-9.

表2-9-9 工业用地级别价测算结果汇总表

单位：个，元/㎡

 

 

从表2-9-9可以看出，利用算术平均法、样点地价与土地级别指数数学模型法、样点地价与土地定点单元总分值数学模型法、利用市场交易资料级差地价比例系数推算法和利用样点地价与土地级别指数模型级差地价比例系数推算法测算出了工业用地级别平均价，五种方法测算结果在二、三、四、五级地中差异不大，在一级地中存在一定差异。经过对当地土地市场和地价水平调查分析，算术平均法测算的一级地的地价水平与土地市场的地价水平吻合较好，市场交易资料级差地价比例系数推算法测算出的结果与算术平均法测算结果差异不大，而且基本上与土地市场的地价水平吻合，而样点地价与土地级别指数模型级差地价比例系数推算法测算出的结果则明显偏离土地市场的地价水平，故我们以算术平均法测算结果为主，参考市场交易资料级差地价比例系数推算法的测算结果，再结合当地地价管理情况，确定了市区一级地工业用地级别基准地价。二、三、四、五级地工业用地级别基准地价由各种方法测算结果求算平均值后，再结合当地地价管理情况确定。结果见表2-9-10.

表2-9-10 工业用地级别基准地价表

单位：元/㎡

二、工业用地区片基准地价的确定

按照工业用地区片的划分原则和划分方法，在市区共划分了6个工业用地片区。由土地市场交易中的征地开发、土地使用权出让、国有企业改革中的土地使用权处置资料测算出各个工业用地区片的平均地价，故在工业用地区片价确定过程中，以实际测算的工业用地区片平均地价为主要依据，确定工业用地片区的基准地价。确定结果见表2-9-11.

 

表2-9-11 工业用地片区基准地价表