住宅用地基准地价包括住宅用地级别基准地价和住宅用地区片基准地价。

一、住宅用地级别基准地价的确定

我们利用土地市场交易资料（房屋出售、全部样点）测算的样点地价，采用算术平均法、样点地价和土地级别指数数学模型法、样点地价与土地定级单元总分值数学模型法分别评估出市区住宅用地各土地级别的平均地价，汇总三类方法的测算结果，见表2-9-5.

表2-9-5  住宅用地级别价测算结果总汇表

 

 

单位：个，元/㎡

  从表2-9-5可以看出，利用算术平均法、样点地价与土地级别指数数学模型法、样点地价与土地定级单位总分值数学模型法均算出了住宅用地级别平均价，三种方法测算结果在三级地中比较吻合，而在一、二、四、五级地存在一定差异。经过对当地土地市场和地价水平调查分析，算术平均法测算的一、二、四、五级地的地价水平与土地市场的地价水平吻合较好，而其余两种方法测算结果与土地市场的地价水平有所偏离，故我们以算术平均法测算结果为依据，确定了市区一、二、四、五级地的住宅用地级别基准地价。五级地样点虽少，但基本能反映五级地的地价水平，所以我们仍以算术平均法测算结果为依据，再结合地价管理情况，确定了市区五级地的住宅用地级别基准地价。三级地三种方法测算结果差异较小，且与土地市场的地价水平吻和较好，故我们根据第一种方法的测算结果，参照后两种方法的测算结果，再结合地价管理情况，确定了市区三级地的住宅用地级别基准地价。结果见表2-9-6

 

 

表2-9-6   住宅用地级别基准地价表（一）

单位：元/㎡

 

在本次住宅用地基准地价的评估中，我们还利用房产出售样点地价和住宅用地全部土地市场交易样点地价分别测算了住宅用地级别平均楼面地价，以两者测算结果的平均值为主要依据，确定了住宅用地级别平均楼面地价。结果见表2-9-7.

表2-9-7 住宅用地级别基准地价表（二）

单位：元/㎡

 

二、住宅用地区片基准地价的确定

按照住宅区片的划分原则和划分方法，在市区内共划分了13个住宅用地区片。由土地市场交易的房地出租资料、房屋买卖资料和商品房开发资料测算出了13个片区的平均地价，故在住宅用地区片价确定过程中，以实际测算的住宅地区片平均地价为主要依据，确定住宅用地区片的区片基准地价。确定结果见表2-9-8.

 

 

表2-9-8   住宅用地区片基准地价表