商业用地经济效益最高，是评价区内最重要的一种用地类型。商业用地基准地价包括了商业用地级别基准地价和路线价。

一、商业用地级别基准地价的确定

我们利用土地市场交易资料（主要为房地出租资料）测算的样点地价，采用算术平均法、样点地价和土地级别指数数学模型法、样点地价和土地定级单元总分值数学模型法分别评估出市区商业用地各土地级别的平均地价，汇总三类方法的测算结果，见表2-9-1

表2-9-1商业用地级别价测算结果汇总表

单位：个，元/㎡

  从表2-9-1可以看出，利用算术平均法、样点地价与土地级别指数数学模型法、样点地价与土地定级单元总分值数学模型法均测算出了商业用地级别平均价，算术平均法和样点地价与土地定级单元总分值数学模型法的测算结果在四、五级地中比较吻合，而在一、二、三级地三种方法的测算结果存在一定的差异。经过对当地土地市场和地价水平调查分析，算术平均法测算的一、二、三级地的地价水平与土地市场的地价水平吻合较好，而样点地价和土地级别指数数学模型法及样点地价和土地定级单元总分值数学模型法的测算结果则明显偏离土地市场的地价水平，故我们以算术平均法测算结果为依据，确定了市区一、二、三级地的商业用地级别基准地价。四、五级地算术平均法和样点地价与土地定级单元总分值数学模型法测算结果差异较小，且与土地市场的地价水平吻合较好，故我们根据第一种方法的测算结果，参照样点地价与土地定级单元总分值数学模型法的测算结果，再结合地价管理情况，确定市区四、五级地的商业用地级别基准地价。结果见表2-9-2

表2-9-2    商业用地级别基准地价表（一）

单位：元/㎡

 

   在本次商业用地基准地价的评估中，我们还利用房地出租样点地价和商业用地全部土地市场交易样点地价分别测算了商业用地级别平均楼面地价，以两者测算结果的平均值为主要依据，确定了商业用地级别平均楼面地价，结果见表2-9-3

表2-9-3商业用地级别基准地价表（二）

 

 

二、商业路线价的确定

在市区内巩划分了10条商业路线价，这10条商业路线价均由房地出租资料测算出平均地价，故在路线地价确定过程中，以实际测算的路线区段平均地价为主要依据，确定各商业用地路线基准地价。结果见表2-9-4.

表2-9-4商业路线基准地价表